Program 3 Juta Rumah Masuk Babak Baru, Hunian TOD Mulai Disiapkan

Durasi Baca: 7 menit

Ikhtisar: Pemerintah menyiapkan aturan hunian TOD untuk mempercepat penyediaan rumah, menghemat lahan, dan mengatasi tekanan perkotaan.

 

Balikpapan TV - Hai Ces! Pemerintah tengah mematangkan regulasi hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD) di kawasan perkotaan untuk menopang Program 3 Juta Rumah.

Kebijakan ini menarik karena persoalan perumahan bukan cuma soal membangun unit. Lokasi, harga, akses transportasi, sampai kualitas lingkungan ikut menentukan apakah hunian benar-benar terjangkau.

Pemerintah melihat TOD sebagai jawaban atas keterbatasan lahan

Maruarar Sirait mengatakan pemerintah sedang mengkaji aturan pengembangan hunian vertikal berbasis TOD.

Konsep tersebut diarahkan untuk memanfaatkan lahan strategis perkotaan yang semakin terbatas. Hunian dibangun secara vertikal dan terhubung dengan simpul transportasi publik.

Namun, pembangunan tidak bisa hanya mengejar jumlah unit. Pemerintah juga memasukkan aspek keberlanjutan dan perlindungan lingkungan dalam rancangan kebijakan tersebut.

Menurut Maruarar, kajian mencakup kepastian regulasi, konsep teknis bangunan, pembiayaan, daya dukung hunian, serta dampak lingkungan.

Kementerian PKP menargetkan kajian komprehensif tersebut selesai sekitar tiga bulan, atau paling lambat awal Desember 2026.

 Baca Juga: Desil 9-10 dan BBM Subsidi: Mengapa Data Kesejahteraan Kini Bisa Diperdebatkan?

Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman juga perlu memastikan aturan TOD dapat diterapkan tanpa menambah persoalan baru bagi masyarakat perkotaan.

Kenapa hunian TOD penting untuk Program 3 Juta Rumah?

Hunian TOD pada dasarnya menggabungkan tempat tinggal dengan akses transportasi publik dan berbagai aktivitas perkotaan.

Kajian Kementerian PUPR menyebut pembangunan hunian vertikal dekat simpul transportasi dapat mengoptimalkan lahan sempit sekaligus meningkatkan akses rumah terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Artinya, nilai TOD bukan hanya terletak pada jumlah apartemen atau rumah susun yang berhasil dibangun. Jarak menuju transportasi, fasilitas publik, dan tempat aktivitas masyarakat ikut menentukan manfaatnya.

Bagi penghuni, lokasi yang terhubung transportasi berpotensi mengurangi kebutuhan perjalanan menggunakan kendaraan pribadi. Biaya dan waktu mobilitas pun menjadi bagian penting dalam menghitung keterjangkauan rumah.

Pedoman pengembangan TOD juga menekankan integrasi dengan rencana tata ruang serta akses masyarakat menuju simpul transportasi. Salah satu pedoman menyebut jarak akses menuju angkutan umum maksimal sekitar 800 meter.

Jadi, rumah yang murah tetapi jauh dari transportasi belum tentu benar-benar murah ketika seluruh biaya hidup dihitung.

Angka backlog menunjukkan persoalannya masih besar

Data terbaru Badan Pusat Statistik memperlihatkan kebutuhan perumahan Indonesia masih sangat besar.

Pada 2026, backlog kepemilikan rumah atau backlog 1 tercatat sekitar 9,29 juta rumah tangga. Angka tersebut turun dari sekitar 9,64 juta rumah tangga pada 2025.

Indikator	2025	2026	Perubahan
Backlog kepemilikan	9,64 juta	9,29 juta	Turun 350 ribu
Backlog kelayakhunian	18,77 juta	18,01 juta	Turun 760 ribu
Akses rumah layak huni	68,40%	70,30%	Naik 1,90 poin persentase

Secara aritmetika, target 3 juta rumah setara sekitar 32,3% dari backlog kepemilikan 2026. Namun, kedua angka tersebut tidak dapat dianggap sebagai target dan kebutuhan yang sepenuhnya sama.

Program 3 Juta Rumah mencakup berbagai bentuk intervensi perumahan, sedangkan backlog menunjukkan rumah tangga yang belum memiliki rumah atau belum menempati rumah layak.

Persoalan lainnya justru terlihat pada backlog kelayakhunian. Pada 2026, jumlahnya mencapai sekitar 18,01 juta rumah tangga, jauh di atas backlog kepemilikan.

Angka itu memberi sinyal bahwa kebijakan perumahan tidak cukup berorientasi pada pembangunan unit baru. Kualitas hunian yang sudah ditempati juga perlu diperhatikan.

Kota satelit ikut disiapkan untuk mengurai kepadatan

Selain TOD, pemerintah menyiapkan pengembangan sejumlah kota satelit baru untuk membantu mengatasi konsentrasi penduduk perkotaan.

Nusron Wahid menyebut titik pengembangan kota satelit tersebar di sembilan provinsi, mulai dari Sumatra hingga Sulawesi Selatan.

Wilayah yang disebut antara lain Sumatra Utara, Sumatra Selatan, Lampung, Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, Kalimantan Barat, dan Sulawesi Selatan.

Jawa Barat mendapat perhatian khusus karena mencakup Bogor dan Bandung Barat. Sementara Jawa Timur mencakup Mojokerto dan Pasuruan.

Gagasan kota satelit diarahkan untuk memecah kepadatan kawasan urban sekaligus membuka ruang hunian yang lebih terjangkau.

Dalam konteks ini, TOD dan kota satelit memiliki hubungan strategis. Hunian baru membutuhkan transportasi, sedangkan transportasi membutuhkan konsentrasi aktivitas agar dapat berfungsi optimal.

Contoh Kiaracondong menunjukkan modelnya mulai diuji

Konsep tersebut bukan sepenuhnya gagasan di atas kertas. Kementerian PKP sebelumnya meninjau calon lokasi hunian TOD di kawasan Kiaracondong, Bandung.

Lahan milik PT Kereta Api Indonesia (Persero) seluas sekitar 6.000 meter persegi dinilai berpotensi dikembangkan menjadi kawasan sekitar 15.000 meter persegi.

Lokasinya terhubung langsung dengan Stasiun Kiaracondong. Rencana tersebut juga memasukkan fasilitas pendidikan, kesehatan, tempat ibadah, ruang publik, serta area UMKM.

Contoh tersebut memperlihatkan bahwa hunian TOD idealnya tidak berdiri sendiri. Rumah, transportasi, layanan publik, ruang ekonomi, dan kebutuhan sosial perlu dirancang sebagai satu kawasan.

Bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pendekatan seperti itu penting karena ongkos perjalanan dapat menjadi beban tambahan setelah seseorang memiliki rumah.

Tantangan terbesarnya bukan hanya membangun rumah

Regulasi TOD harus menjawab persoalan harga tanah, biaya konstruksi, pembiayaan, tata ruang, dan kemampuan masyarakat membayar hunian.

Jika harga unit terlalu tinggi, TOD berisiko hanya menjadi kawasan strategis yang tidak mudah dijangkau kelompok sasaran.

Sebaliknya, jika pembangunan mengejar harga murah tanpa memperhatikan kualitas, pemerintah dapat menghadapi persoalan baru berupa hunian yang tidak nyaman atau tidak berkelanjutan.

Karena itu, lima aspek yang sedang dikaji Kementerian PKP menjadi penting. Kepastian aturan dan pembiayaan harus berjalan bersama dengan daya dukung kawasan serta dampak lingkungan.

BPS sendiri mencatat akses rumah layak huni pada 2026 mencapai 70,30%, naik dari 68,40% pada 2025. Meski membaik, angka tersebut menunjukkan masih ada sekitar tiga dari setiap sepuluh rumah tangga yang belum memiliki akses rumah layak huni.

Persoalannya kemudian bergeser dari sekadar “berapa rumah dibangun” menjadi “seberapa layak rumah tersebut dihuni dan seberapa mudah kehidupan penghuninya dijalankan”.

Apa yang perlu diperhatikan masyarakat?

Bagi calon penghuni, hunian TOD sebaiknya dinilai dari biaya hidup total, bukan sekadar harga unit.

Lokasi dekat transportasi bisa memberikan keuntungan jika akses tersebut benar-benar mudah digunakan sehari-hari. Ketersediaan fasilitas dasar juga menentukan apakah penghuni harus melakukan perjalanan jauh untuk memenuhi kebutuhan.

Pemerintah juga perlu menjaga agar kelompok masyarakat berpenghasilan rendah tidak tersisih dari kawasan yang semakin strategis.

Dalam dokumen Kementerian PUPR mengenai TOD, prinsip pengembangan kawasan mencakup kemudahan akses transportasi, integrasi tata ruang, serta perhatian terhadap kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah.

Buat masyarakat, sederhananya begini: rumah yang dekat ke transportasi bisa menghemat waktu dan ongkos. Tapi kalau harga sewanya atau cicilannya terlalu tinggi, hitungannya tetap berat.

Poin Penting

• Pemerintah sedang menyusun regulasi hunian TOD untuk mendukung Program 3 Juta Rumah.
• Kajian mencakup regulasi, teknis bangunan, pembiayaan, daya dukung hunian, dan dampak lingkungan.
• Formulasi kebijakan ditargetkan selesai sekitar November atau paling lambat awal Desember 2026.
• Backlog kepemilikan rumah pada 2026 mencapai sekitar 9,29 juta rumah tangga.
• Backlog kelayakhunian masih lebih besar, sekitar 18,01 juta rumah tangga.
• Kota satelit disiapkan untuk membantu mengurangi kepadatan kawasan perkotaan.
• Hunian TOD perlu dinilai berdasarkan harga rumah sekaligus biaya transportasi dan akses fasilitas.

Insight Redaksi

TOD bisa menjadi pengungkit Program 3 Juta Rumah, tetapi keberhasilannya tidak cukup dihitung dari jumlah unit. Tantangan sesungguhnya adalah membuat rumah, transportasi, pekerjaan, layanan publik, dan kemampuan bayar bertemu dalam satu kawasan. Untuk pembaca BTV, pelajarannya jelas: rumah strategis harus membuat hidup lebih praktis, bukan sekadar dekat stasiun.

Hunian murah jangan sampai murah hanya di brosur.

Yang perlu dikawal adalah keterjangkauan total: cicilan, ongkos perjalanan, fasilitas, kualitas lingkungan, dan waktu tempuh harian.

Bagikan artikel ini kalau menurutmu urusan rumah bukan cuma soal punya bangunan, tapi juga soal nyaman menjalani kehidupan sehari-hari.

Mau terus update soal kebijakan perumahan, ekonomi, dan pembangunan yang dekat dengan kehidupan warga? Ikuti Balikpapan TV teman update setia, bukan sekadar info biasa!

FAQ

1. Apa itu hunian berbasis TOD?

Hunian TOD adalah kawasan tempat tinggal yang dikembangkan terintegrasi dengan simpul transportasi publik dan aktivitas perkotaan.

2. Mengapa pemerintah mendorong hunian TOD?

Karena lahan strategis perkotaan semakin terbatas sehingga pembangunan vertikal dapat mengoptimalkan ruang sekaligus mendekatkan hunian dengan transportasi.

3. Berapa backlog kepemilikan rumah Indonesia pada 2026?

BPS mencatat backlog kepemilikan atau backlog 1 sekitar 9,29 juta rumah tangga pada 2026.

4. Apakah 3 juta rumah sama dengan 3 juta backlog?

Tidak. Target Program 3 Juta Rumah dan angka backlog merupakan indikator berbeda sehingga tidak dapat disamakan secara langsung.

5. Kapan aturan hunian TOD ditargetkan selesai?

Kementerian PKP menargetkan kajian selesai sekitar November 2026 atau paling lambat awal Desember 2026.

6. Apa yang harus diperhatikan calon penghuni TOD?

Selain harga rumah, perhatikan ongkos transportasi, akses fasilitas, kualitas bangunan, lingkungan, dan kemampuan membayar dalam jangka panjang.

 

Editor : Redaksi BTV