Peta Baru TOD Jakarta: 7 Proyek MRT Bidik Transportasi dan Ekonomi Kawasan

Durasi Baca: 8 menit

Ikhtisar: MRT Jakarta menyiapkan tujuh proyek TOD di enam lokasi, menggabungkan transportasi, properti, konektivitas, dan aktivitas ekonomi perkotaan.

 

Balikpapan TV - Hai Ces! PT MRT Jakarta (Perseroda) menyiapkan tujuh proyek kawasan berorientasi transit atau TOD di enam lokasi Jakarta untuk menggabungkan transportasi, properti, dan aktivitas ekonomi perkotaan.

Bukan cuma soal naik MRT lalu turun di stasiun. Di balik tujuh proyek ini ada upaya mengubah kawasan transit menjadi ruang yang lebih terhubung sekaligus membuka peluang investasi. Yuk, lihat sebaran dan dampaknya.

Tujuh proyek, enam kawasan

Direktur Pengembangan Bisnis MRT Jakarta Farchad Mahfud mengatakan perseroan sedang menyiapkan tujuh proyek di enam lokasi TOD sejalan dengan mandat pengembangan kawasan dari Gubernur DKI Jakarta.

Ketujuh proyek tersebut adalah Kali Besar Heritage, XGL Mixed-Use, Ultimate Development Blok M, Lebak Bulus Park and Ride, Thamrin Asset Development, Extended Concourse Bundaran HI, dan Dukuh Atas Pedestrian Deck.

Jika dikelompokkan berdasarkan kawasan, dua proyek berada di kawasan Kota Tua, yakni Kali Besar Heritage dan XGL Mixed-Use. Lima proyek lainnya tersebar di Blok M, Lebak Bulus, Thamrin, Bundaran HI, dan Dukuh Atas.

XGL Mixed-Use sendiri berada di kawasan Kota Tua dan dirancang sebagai pengembangan mixed-use yang mencakup hotel, retail, serta fasilitas pendukung. Proyek ini juga dirancang memiliki koneksi langsung dengan Stasiun MRT Kota dan bangunan komersial di sekitarnya.

Dengan demikian, enam lokasi yang menjadi sasaran pengembangan dapat dibaca sebagai berikut:

Lokasi TOD	Proyek
Kota Tua/Kali Besar	Kali Besar Heritage
Kota Tua/Glodok	XGL Mixed-Use
Blok M	Ultimate Development Blok M
Lebak Bulus	Lebak Bulus Park and Ride
Thamrin	Thamrin Asset Development
Bundaran HI	Extended Concourse Bundaran HI
Dukuh Atas	Dukuh Atas Pedestrian Deck

Dua proyek di kawasan Kota Tua membuat jumlah proyek menjadi tujuh meskipun lokasi pengembangannya disebut enam kawasan.

 Baca Juga: Pemulihan Penerbangan Domestik RI Masih Tersendat, Normal Penuh Diproyeksi 2030

Dari stasiun menjadi kawasan ekonomi

Perubahan penting dalam konsep TOD adalah cara melihat stasiun.

Stasiun tidak lagi berdiri sendiri sebagai tempat orang naik dan turun kereta. Area di sekitarnya diarahkan menjadi ruang yang menggabungkan mobilitas, hunian, perkantoran, perdagangan, ruang publik, serta fasilitas pendukung.

Pola tersebut sudah terlihat dari berbagai fasilitas TOD yang dibangun MRT Jakarta bersama mitranya sejak 2019. Dalam pemaparan MRT Jakarta, sedikitnya 14 proyek infrastruktur dengan konsep TOD telah dibangun, antara lain pedestrianisasi Terowongan Kendal, revitalisasi trotoar Jalan Sudirman dan M.H. Thamrin, Jembatan Penyeberangan Multiguna Dukuh Atas, hingga Transport Hub Dukuh Atas.

Secara ekonomi, pendekatan ini membuat nilai sebuah kawasan tidak hanya berasal dari perjalanan penumpang. Lahan dan aset di sekitar simpul transportasi juga dapat dikembangkan menjadi sumber aktivitas bisnis.

Penelitian Universitas Indonesia mengenai TOD menunjukkan bahwa kenaikan nilai properti di sekitar stasiun dapat menjadi salah satu sumber pendapatan potensial dalam pengembangan kawasan TOD.

 

Lebak Bulus menunjukkan arah pengembangan yang lebih lengkap

Salah satu contoh yang cukup jelas adalah Lebak Bulus.

Proyek Lebak Bulus Park & Ride and Mixed-Use dirancang berdekatan dengan Stasiun MRT dan depo MRT Jakarta. Pengembangannya menggabungkan fasilitas park and ride, area komersial, hunian, serta ruang bersama. Data Jakarta Investment Centre mencatat nilai investasi proyek tersebut sekitar Rp487,7 miliar dengan luas lahan 13.333 meter persegi.

Artinya, kebutuhan transportasi tidak dipisahkan dari kegiatan ekonomi dan kebutuhan ruang masyarakat.

Fasilitas park and ride juga mempunyai fungsi yang cukup strategis. Warga dari wilayah selatan Jakarta dapat meninggalkan kendaraan di kawasan tersebut sebelum melanjutkan perjalanan menggunakan transportasi publik.

Pemerintah Kota Jakarta Selatan sebelumnya menyebut pengembangan Lebak Bulus diarahkan menjadi pusat aktivitas yang menggabungkan fungsi transportasi, hunian, bisnis, dan kegiatan masyarakat. Tahap berikutnya juga membuka peluang kerja sama dengan investor swasta.

Bagi pengguna MRT, manfaatnya adalah akses perjalanan yang lebih terintegrasi. Bagi kawasan, manfaatnya bisa berupa munculnya aktivitas ekonomi baru.

XGL Mixed-Use membawa model TOD ke kawasan Kota Tua

Kawasan Kota Tua memiliki karakter berbeda.

Di sini, pengembangan TOD tidak hanya berkaitan dengan mobilitas, tetapi juga dengan aktivitas wisata, perdagangan, dan pelestarian identitas kawasan.

XGL Mixed-Use dirancang sebagai pengembangan hotel, retail, dan fasilitas pendukung di Jalan Pintu Besar Selatan. Jakarta Investment Centre mencatat nilai investasi proyek ini sekitar Rp558 miliar, dengan luas lahan 5.919 meter persegi dan rencana luas lantai kotor 47.629 meter persegi.

Yang menarik, proyek tersebut dirancang terhubung dengan Stasiun MRT Kota melalui area concourse bawah tanah.

Jadi, orang yang datang untuk bekerja, berbelanja atau berwisata dapat memiliki akses yang lebih dekat antara transportasi dan aktivitas kawasan.

Model seperti ini juga memperlihatkan mengapa TOD mulai dipandang sebagai instrumen pembangunan ekonomi perkotaan, bukan sekadar proyek transportasi.

Bundaran HI dan Dukuh Atas menekankan konektivitas pejalan kaki

Di pusat Jakarta, pengembangan TOD mengambil bentuk berbeda.

Extended Concourse Bundaran HI dikembangkan untuk memperluas ruang interkoneksi antara stasiun MRT dengan kawasan komersial dan fasilitas transportasi lainnya. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menyebut area ini dirancang sebagai ruang multifungsi dengan luas sekitar 4.889 meter persegi.

Per Agustus 2026, progres pembangunan extended concourse dan entrance baru tersebut telah mencapai 23,52%.

Sementara itu, Dukuh Atas Pedestrian Deck diarahkan untuk memperkuat hubungan antarmoda. Proyek ini dirancang menghubungkan enam moda transportasi, termasuk MRT Jakarta, LRT Jakarta, LRT Jabodebek, KRL Commuter Line, Transjakarta, dan kereta bandara.

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menyebut pedestrian deck tersebut ditargetkan selesai pada akhir 2028. Infrastruktur ini juga dirancang untuk memperpendek jarak dan waktu perpindahan pengguna antarmoda.

Di titik seperti Dukuh Atas, kualitas pejalan kaki menjadi penting karena keberhasilan TOD tidak berhenti pada tersedianya stasiun.

TOD bukan otomatis berhasil hanya karena ada stasiun

Di sinilah persoalan ekonominya menjadi lebih menarik.

TOD yang baik harus membuat perjalanan dari rumah ke stasiun, dari stasiun ke tempat kerja, dan dari stasiun menuju pusat kegiatan terasa mudah. Kalau pengguna tetap harus menempuh jalur yang tidak nyaman, koneksi antarmoda buruk, atau ruang publik tidak mendukung, manfaat TOD bisa berkurang.

Penelitian Universitas Indonesia pada kawasan TOD Jakarta menunjukkan bahwa keberhasilan TOD berkaitan erat dengan konektivitas perjalanan awal dan akhir atau first-and-last mile. Studi lain mengenai lima kawasan MRT bahkan menemukan perbedaan tingkat TOD antarkawasan; Dukuh Atas memiliki indeks tertinggi dalam studi tersebut, sedangkan Lebak Bulus berada di posisi terendah.

Karena itu, tujuh proyek yang disiapkan MRT Jakarta sebaiknya tidak hanya dilihat dari jumlah proyek atau nilai propertinya.

Pertanyaan yang lebih penting adalah: apakah proyek tersebut benar-benar membuat masyarakat lebih mudah berjalan kaki, berpindah moda, bekerja, berbelanja, tinggal, dan beraktivitas?

Nilai lahan bisa naik, tetapi ada konsekuensinya

TOD memang dapat menciptakan nilai ekonomi baru.

Koordinator Klaster Riset Penataan Ruang dan Kawasan Berorientasi Transit Sekolah Ilmu Lingkungan Universitas Indonesia, Dr. Hayati Sari Hasibuan, mengatakan, “Pengembangan kawasan TOD di wilayah metropolitan Jakarta menyebabkan peningkatan harga lahan dan bangunan.”

Pernyataan tersebut menunjukkan sisi lain TOD yang perlu diperhatikan.

Kenaikan nilai lahan dapat menjadi keuntungan bagi pemilik aset dan pengembang. Namun, bagi masyarakat yang tinggal di sekitar kawasan, kenaikan harga tanah dan bangunan juga dapat meningkatkan tekanan terhadap keterjangkauan hunian.

Karena itu, pengembangan TOD membutuhkan keseimbangan antara nilai komersial dan fungsi sosial kawasan.

Riset mengenai pengembangan TOD MRT Jakarta juga menunjukkan bahwa persoalan pengadaan serta penataan kembali lahan menjadi salah satu tantangan utama dalam menciptakan kawasan yang kompak, beragam, dan memiliki aktivitas ekonomi yang kuat.

Mengapa investor Jepang ikut menjadi bagian penting?

Tujuh proyek tersebut diperkenalkan dalam Indonesia–Japan Infrastructure and Transportation Forum and Business Matching 2026 di Tokyo pada 27–28 Agustus 2026.

Forum itu mempertemukan pemilik proyek dengan calon investor, lembaga keuangan, dan mitra strategis dari Jepang.

Tidak kurang dari 50 perwakilan dari 36 perusahaan dan institusi Jepang hadir dalam forum tersebut.

Bagi MRT Jakarta, forum semacam ini penting karena pengembangan TOD membutuhkan modal yang tidak kecil dan model kerja sama yang dapat menggabungkan kepentingan transportasi dengan pengembangan properti.

Sebelumnya, Jakarta Investment Centre juga telah menawarkan sejumlah proyek MRT Jakarta kepada investor, termasuk Lebak Bulus Park & Ride and Mixed-Use serta XGL Mixed-Use.

Dengan begitu, arah pengembangan MRT Jakarta semakin terlihat: pendapatan dan nilai ekonomi kawasan tidak hanya mengandalkan tiket penumpang, tetapi juga optimalisasi aset dan pengembangan kawasan.

Apa artinya bagi ekonomi Jakarta?

Ada tiga dampak ekonomi yang layak diperhatikan.

Pertama, aktivitas bisnis dapat semakin terkonsentrasi di sekitar simpul transportasi.

Kawasan yang mudah dicapai transportasi publik mempunyai peluang lebih besar menjadi lokasi perdagangan, perkantoran, hunian, hotel, dan fasilitas publik.

Kedua, nilai aset dapat ikut berubah.

Ketika aksesibilitas membaik dan aktivitas kawasan meningkat, nilai tanah serta properti berpotensi meningkat. Namun, efek tersebut perlu dikelola agar tidak hanya dinikmati pemilik aset, sementara masyarakat berpenghasilan lebih rendah semakin sulit tinggal di kawasan transit.

Ketiga, transportasi dan properti mulai membentuk satu ekosistem ekonomi.

Semakin banyak orang menggunakan kawasan transit, semakin besar pula potensi permintaan terhadap retail, makanan dan minuman, jasa, hunian, serta ruang kerja.

Riset UI bahkan menemukan bahwa komposisi penggunaan lahan tertentu di kawasan TOD dapat dioptimalkan untuk meningkatkan jumlah penumpang MRT. Studi tersebut memperkirakan komposisi optimal berupa hunian 27%, komersial 23%, perkantoran 11%, pemerintahan 12%, hotel 5%, dan penggunaan lain 22% berpotensi meningkatkan jumlah penumpang hingga 6% dari rata-rata penumpang harian MRT yang ada saat penelitian.

Angka tersebut bukan proyeksi resmi tujuh proyek MRT Jakarta, tetapi memberi gambaran bahwa desain penggunaan lahan dapat memengaruhi performa transportasi.

Dari Tokyo ke Jakarta, pelajaran TOD bukan sekadar gedung

Dalam rangkaian forum di Jepang, delegasi Indonesia juga melakukan studi banding ke kawasan Takanawa Gateway.

Kawasan tersebut menjadi contoh bagaimana stasiun dapat dihubungkan langsung dengan pengembangan mixed-use.

Pelajaran yang relevan bagi Jakarta bukan sekadar membangun gedung tinggi di dekat stasiun. Kuncinya justru berada pada hubungan antara transportasi, pejalan kaki, ruang publik, kegiatan ekonomi, dan tata guna lahan.

Itulah sebabnya tujuh proyek MRT Jakarta perlu dilihat sebagai satu rangkaian pengembangan kawasan, bukan tujuh proyek properti yang berdiri sendiri.

Jika konektivitasnya berhasil, masyarakat mendapatkan perjalanan yang lebih mudah. Pelaku usaha mendapatkan akses pasar yang lebih baik. Pemerintah memperoleh kawasan kota yang lebih terintegrasi. Sementara investor mendapatkan peluang dari berkembangnya aktivitas ekonomi di sekitar simpul transportasi.

Namun, manfaat tersebut baru maksimal jika pembangunan tetap menjaga keterjangkauan, kualitas ruang publik, akses pejalan kaki, dan kebutuhan masyarakat sekitar.

Bagi pembaca, pertanyaan berikutnya bukan lagi sekadar kapan tujuh proyek tersebut selesai. Yang lebih penting adalah seperti apa perubahan kawasan ketika transportasi, properti, dan aktivitas ekonomi benar-benar menyatu.

Kalau integrasinya berjalan baik, stasiun bukan lagi sekadar tempat menunggu kereta. Ia bisa menjadi titik tempat orang bekerja, tinggal, berbelanja, bertemu, dan menggerakkan ekonomi kota.

Bagikan artikel ini jika menurut Ces perkembangan TOD penting untuk melihat arah ekonomi dan transportasi Jakarta ke depan.

balikpapantv.id — teman update setia, bukan sekadar info biasa.

Poin Penting

• MRT Jakarta menyiapkan tujuh proyek TOD di enam lokasi.
• Dua proyek berada di kawasan Kota Tua, yakni Kali Besar Heritage dan XGL Mixed-Use.
• Lokasi lainnya mencakup Blok M, Lebak Bulus, Thamrin, Bundaran HI, dan Dukuh Atas.
• XGL Mixed-Use tercatat memiliki nilai investasi sekitar Rp558 miliar.
• Lebak Bulus Park & Ride and Mixed-Use memiliki nilai investasi sekitar Rp487,7 miliar.
• TOD menggabungkan transportasi, properti, ruang publik, dan aktivitas ekonomi.
• Kenaikan nilai lahan menjadi salah satu peluang ekonomi, tetapi juga perlu diimbangi keterjangkauan.
• Kualitas konektivitas pejalan kaki dan antarmoda menjadi faktor penting keberhasilan TOD.
• Forum Indonesia-Jepang menjadi salah satu pintu untuk mempertemukan proyek dengan investor dan mitra strategis.

Insight Redaksi

Tujuh proyek TOD MRT Jakarta menunjukkan perubahan cara melihat infrastruktur transportasi. Stasiun tidak lagi diposisikan sebagai titik akhir perjalanan, tetapi sebagai pusat aktivitas ekonomi.

Bagi investor, peluangnya berada pada pengembangan aset dan properti. Bagi pemerintah, manfaatnya terletak pada integrasi mobilitas dan tata ruang. Bagi masyarakat, ukuran keberhasilannya jauh lebih sederhana: apakah perjalanan menjadi lebih mudah, nyaman, aman, dan terjangkau?

Di titik inilah TOD harus dinilai. Bukan dari seberapa besar bangunan yang berdiri, tetapi dari seberapa banyak aktivitas manusia yang dapat terhubung dengan lebih baik.

FAQ

1. Berapa proyek TOD yang disiapkan MRT Jakarta?
PT MRT Jakarta menyiapkan tujuh proyek TOD di enam lokasi Jakarta.

2. Apa saja proyek TOD tersebut?
Kali Besar Heritage, XGL Mixed-Use, Ultimate Development Blok M, Lebak Bulus Park and Ride, Thamrin Asset Development, Extended Concourse Bundaran HI, dan Dukuh Atas Pedestrian Deck.

3. Mengapa tujuh proyek berada di enam lokasi?
Karena terdapat dua proyek yang berada dalam kawasan Kota Tua, yakni Kali Besar Heritage dan XGL Mixed-Use.

4. Apa tujuan utama TOD?
TOD mengintegrasikan transportasi dengan tata ruang, properti, aktivitas komersial, hunian, dan ruang publik sehingga perjalanan serta aktivitas kawasan menjadi lebih terhubung.

5. Apakah TOD hanya menguntungkan sektor properti?
Tidak. TOD juga dapat mendukung transportasi publik, aktivitas perdagangan, jasa, mobilitas pejalan kaki, dan pertumbuhan ekonomi kawasan.

6. Apa risiko pengembangan TOD?
Salah satunya adalah kenaikan nilai lahan dan properti yang dapat meningkatkan tekanan terhadap keterjangkauan hunian apabila tidak diimbangi kebijakan yang tepat.

 

 

Editor : Arya Kusuma